Dolda fel i fastighet är sådana fel som fanns vid köpet, men som inte upptäcktes vid besiktningen och som köparen inte heller borde ha förväntat sig utifrån fastighetens skick, ålder och pris. Dessa fel kan ofta vara kostsamma att åtgärda och leda till juridiska tvister mellan köpare och säljare.
Fel av den här typen omfattas av jordabalkens regler och kan ge köparen rätt till prisavdrag, avhjälpande eller i vissa fall hävning av köpet.
Exempel på vanliga dolda fel
Det kan ibland vara svårt att veta exakt vad som räknas som ett dolt fel. Här är några exempel:
Fuktskador i väggar eller tak som inte syns vid en normal besiktning.
Mögel i krypgrunder eller vind.
Felaktiga elinstallationer dolda bakom väggar.
Brister i avloppssystemet som inte märks förrän efter inflytt.
För att ett fel ska klassas som dolt måste det uppfylla vissa kriterier – det ska ha funnits vid köptillfället men varit omöjligt att upptäcka trots noggrann undersökning.
Juridisk hjälp vid dolda fel i fastighet
Om du misstänker att det finns ett dolt fel i fastigheten du köpt är det klokt att omedelbart kontakta en jurist med erfarenhet inom fastighetsrätt. En jurist kan hjälpa dig att:
Bedöma om felet verkligen klassas som dolt enligt lagens definition.
Hjälpa dig att reklamera felet korrekt till säljaren inom tidsramen.
Föra förhandlingar om ersättning eller driva ärendet rättsligt om det krävs.
Att anlita juridisk hjälp vid dolda fel i fastighet kan vara avgörande för att säkerställa att du inte går miste om den ersättning du har rätt till.
Rättigheter vid dolda fel i fastighet
Som köpare har du rätt till olika former av kompensation när ett dolt fel upptäcks, förutsatt att felet inte kunde förväntas utifrån fastighetens skick. Dina rättigheter kan inkludera:
Prisavdrag – Motsvarande värdeminskning på grund av felet.
Avhjälpande – Att säljaren bekostar reparation eller åtgärd.
Hävning av köpet – I allvarliga fall där felet är så omfattande att köpet inte hade genomförts om felet varit känt.
För att dessa rättigheter ska kunna utkrävas krävs det att du reklamerar felet inom skälig tid, vanligtvis inom två månader efter att felet upptäckts.
Hur reklamerar man ett dolt fel?
Att reklamera ett dolt fel i fastighet innebär att du meddelar säljaren skriftligen om felet. Här är några viktiga punkter att tänka på:
Beskriv felet tydligt – Vad har upptäckts, var i fastigheten och när?
Kräv kompensation – Ange om du önskar prisavdrag, avhjälpande eller annan lösning.
Bifoga dokumentation – T.ex. bilder, besiktningsprotokoll, expertutlåtanden.
Spara kopior – Ha alltid dokumentation på all kommunikation.
Många köpare begår misstaget att vänta för länge eller att framföra klagomålet muntligt utan bevis. Det är därför starkt rekommenderat att ta juridisk hjälp tidigt i processen.
Få ersättning för dolda fel i fastighet
Många frågar sig om det är möjligt att faktiskt få ersättning för dolda fel i fastighet – svaret är ja, men det kräver ofta noggrann dokumentation och juridisk kompetens.
För att öka dina chanser att lyckas bör du:
Ta in en oberoende besiktningsman som kan bekräfta felet.
Inhämta en juridisk bedömning.
Försöka lösa tvisten genom förhandling i första hand.
Om förhandling inte lyckas, driva ärendet vidare i domstol.
En fastighetsjurist kan hjälpa dig att förhandla med säljarens juridiska ombud eller försäkringsbolag, vilket ofta krävs för att få full ersättning.
Hur lång tid har man på sig att anmäla dolda fel?
Enligt jordabalken har köparen upp till 10 år från tillträdesdagen på sig att åberopa dolda fel. Det innebär dock inte att man kan vänta hur länge som helst med att agera. När felet väl upptäcks måste det reklameras inom skälig tid, oftast tolkad som cirka två månader.
Försummas denna tidsgräns kan rätten till ersättning gå förlorad, även om felet i sig uppfyller kriterierna för ett dolt fel.
Vem bär ansvaret för dolda fel?
Ansvaret för dolda fel ligger i första hand på säljaren, såvida inte köparen uttryckligen friskrivit säljaren från ansvar i köpeavtalet. Det är därför viktigt att:
Noggrant läsa igenom alla klausuler i köpekontraktet.
Säkerställa att inga generella friskrivningar begränsar dina rättigheter.
Har en säljare sålt fastigheten i befintligt skick, betyder det inte att denne är fri från ansvar – även då kan det förekomma rättigheter vid dolda fel i fastighet.
När ska man kontakta en jurist?
Det är rekommenderat att kontakta en jurist så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger. Ju tidigare du får juridisk hjälp vid dolda fel i fastighet, desto större chans har du att bevara dina rättigheter och få den ersättning du har rätt till.
En jurist kan:
Hjälpa dig analysera köpeavtalet och eventuella friskrivningar.
Upprätta korrekta reklamationer.
Förhandla med motparten eller försäkringsbolag.
Företräda dig i domstol vid behov.
Vanliga frågor om dolda fel i fastighet (FAQ)
Vad är skillnaden mellan ett dolt fel och ett synligt fel?
Ett dolt fel är ett fel som fanns vid köpet men som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. Synliga fel däremot är sådana som köparen borde ha upptäckt själv.
Kan man få ersättning för dolda fel även om det gått flera år?
Ja, så länge det inte gått mer än 10 år sedan köpet och du reklamerar inom skälig tid efter att felet upptäckts.
Behöver man en jurist för att hantera dolda fel?
Det är inte ett krav, men det är starkt rekommenderat. Juridisk hjälp vid dolda fel i fastighet ökar dina chanser att få rätt ersättning.
Vad kostar det att anlita en jurist?
Kostnaden varierar, men många jurister erbjuder en inledande rådgivning kostnadsfritt eller till fast pris. I vissa fall täcks juridiska kostnader av rättsskyddet i din hemförsäkring.
Gäller samma regler för bostadsrätter?
Nej, reglerna för dolda fel gäller framför allt för fastigheter (småhus, tomter). För bostadsrätter gäller köplagen, vilket innebär andra bedömningar.
Sammanfattning: Så agerar du vid dolda fel i fastighet
Att upptäcka ett dolt fel i fastighet kan vara frustrerande – både känslomässigt och ekonomiskt. Men genom att förstå dina rättigheter, dokumentera felet noggrant och agera snabbt kan du skydda din investering.
Här är en snabb checklista:
✅ Misstänker du ett dolt fel? Kontakta en jurist omedelbart.
✅ Dokumentera felet med foton och utlåtanden från fackman.
✅ Reklamera skriftligen till säljaren inom skälig tid.
✅ Utvärdera möjligheten till prisavdrag, avhjälpande eller hävning.
✅ Ta hjälp av juridisk expertis för att driva ärendet rättsligt vid behov.
Call to Action
Har du upptäckt ett dolt fel i din fastighet? Tveka inte att ta kontakt med en av våra erfarna fastighetsjurister. Vi hjälper dig att förstå dina rättigheter, förhandla med säljaren och få den ersättning du har rätt till.
? Kontakta oss idag för en kostnadsfri juridisk bedömning.
